Especial TTC: Los negocios inmobiliarios en el Caribe, segundas residencias y ciudadanía por inversión

Por: José Luis Perelló

El Caribe está cambiando. No es una transformación ruidosa, pero es profunda. Entre el turismo internacional, el capital extranjero y las nuevas formas de comprar, han ido surgiendo desarrollos que mezclan vivienda, hotelería y servicios de alto nivel. Esto no solo modifica el paisaje costero. También está reconfigurando el negocio inmobiliario. Cada vez más proyectos se diseñan como destinos completos, no solo como propiedades para vacacionar.

Dentro de esta evolución, hay formatos que se repiten en varios mercados insulares. Los informes del sector coinciden: los compradores globales buscan amenidades, seguridad y experiencias integradas. Eso ha empujado proyectos pensados específicamente como «segunda residencia» para quienes quieren pasar parte del año en la región. Este modelo económico, basado en construir y vender segundas viviendas, tuvo mucho peso en el litoral mediterráneo español, donde gran parte del stock inmobiliario se comercializaba con fines turísticos.

Eso sí, en el Mediterráneo español esos modelos se decidieron principalmente desde los niveles superiores, sin considerar bien las necesidades ni el conocimiento de las comunidades locales. Eso dificultó diseñar estrategias para resolver muchos problemas. Además, varios estudios señalan que la falta de participación activa de las comunidades en municipios volcados al desarrollo urbanístico y dependientes del turismo limita la gestión de impactos y aumenta la vulnerabilidad de la población local en tiempos de crisis.

Hoy, muchos países ofrecen los llamados programas de «Ciudadanía por Inversión» (CBI). Es una vía para obtener el certificado de ciudadanía y el pasaporte de una nación a cambio de una contribución económica. La lógica es que, al invertir en el país, ya se ha cumplido parte del deber ciudadano. Los programas de Granada y Santa Lucía, por ejemplo, incluyen el derecho a votar. Y sus pasaportes facilitan los viajes a la Unión Europea y Estados Unidos.

Estos programas benefician también a los países que los conceden. Les aportan fondos de inversión extranjera directa sin deudas, para contribuir al desarrollo nacional. Por caso, la Mancomunidad de Dominica usa fondos de su programa CBI para construir viviendas asequibles para residentes. También financia el aeropuerto internacional del país. Un proyecto que afectará positivamente la vida de los residentes y la economía.

Los programas de ciudadanía por inversión más destacados están en Antigua y Barbuda, San Cristóbal y Nieves, Dominica, Granada y Santa Lucía. Llevan años funcionando y han desarrollado marcos administrativos sólidos. Suelen ofrecer dos opciones: una contribución no reembolsable a un fondo nacional de desarrollo, o invertir en proyectos inmobiliarios aprobados.

En el Caribe, uno de los modelos más visibles es el de las «branded residences», residencias asociadas a marcas hoteleras. Combinan la privacidad de una segunda vivienda con servicios de hotel cinco estrellas. Actualmente operan más de 28 desarrollos con unas 1,800 residencias, y otros 36 proyectos en planificación podrían sumar cerca de 4,400 unidades adicionales. El crecimiento ha sido constante durante décadas, impulsado por compradores que valoran la gestión profesional del inmueble y el acceso a servicios superiores.

Otro formato dominante son las comunidades residenciales integradas a resorts. Priorizan servicios, seguridad y oferta recreativa. Eso se ha vuelto clave para compradores internacionales. Un antecedente emblemático es Casa de Campo, en República Dominicana: unas 4 mil hectáreas, uno de los primeros grandes complejos del país abiertos a huéspedes de pago. Muestra cómo el Caribe ha evolucionado hacia proyectos donde vivienda y turismo conviven dentro de una misma planificación territorial.

La tendencia también apunta a proyectos que integran residencias, hoteles y áreas comerciales en un mismo entorno. En muchos mercados, estas iniciativas responden a una lógica de planificación más amplia: el desarrollo se concibe como una unidad urbana con servicios propios, capaz de atraer visitantes todo el año.

En República Dominicana, la oferta alcanza 214.079 habitaciones. De ellas, más de 136,000 son no hoteleras. Una señal clara del avance de formatos híbridos entre residencia y alojamiento turístico. Las autoridades del sector dicen que esta modalidad atrae a un visitante distinto, generalmente de alto poder adquisitivo, y eleva la demanda de servicios como gastronomía, deporte y bienestar.

Un ejemplo: un resort en Punta Cana respaldado por capital internacional, con campo de golf profesional, clubes deportivos, restaurantes y senderos ecológicos. Se promociona tanto para residencia personal como para renta de corto y largo plazo.

Eso sí, hace poco Frank Rainieri —el impulsor del principal polo turístico dominicano, figura clave del sector— declaró que ha faltado coraje para frenar el desorden inmobiliario en Punta Cana-Bávaro. Sus palabras generaron debate en la zona y en el mundo empresarial. Señaló que el polo ha crecido de forma desordenada, sin planificación, sin infraestructuras básicas y sin voluntad de arreglo por parte de este y anteriores gobiernos.

Otra tipología en expansión: los megacomplejos turístico-residenciales concebidos desde cero con un master plan. Infraestructura turística, residencial y comercial diseñada de manera integral. Buscan organizar el crecimiento urbano alrededor de la actividad turística, evitando desarrollos dispersos. Suelen incluir marinas, hoteles, zonas comerciales y espacios residenciales dentro de un mismo esquema territorial, lo que permite estructurar destinos completos.

El segmento premium sigue siendo uno de los más dinámicos del Caribe. La escasez de suelo costero y la demanda internacional por propiedades frente al mar lo empujan. En mercados consolidados, estas zonas concentran villas de alto valor, resorts cinco estrellas y comunidades privadas vinculadas al golf y la náutica.

La fortaleza del turismo refuerza el vínculo directo entre visitantes internacionales y compra de propiedades. El litoral se consolida como uno de los activos inmobiliarios más estratégicos de la región. El turismo inmobiliario, más que un formato específico, se ha vuelto un eje estructural. Se estima que esta modalidad podría movilizar hasta 70,000 millones de dólares en inversiones globales hacia 2031, a través de más de 1,600 proyectos.

El mercado turístico-residencial muestra, además, una segmentación creciente. Estudios recientes identifican categorías que van desde torres urbanas orientadas a profesionales hasta retiros costeros enfocados en compradores que buscan un estilo de vida vacacional, junto con opciones más accesibles para primeros adquirientes. Esta diversidad confirma que el Caribe se perfila como un espacio donde conviven distintos formatos inmobiliarios, todos impulsados por la conexión directa entre turismo, servicios y vivienda.

A partir de 2026, la ciudadanía por inversión se ofrece en un número reducido de jurisdicciones, principalmente en el Caribe, con opciones limitadas y altamente controladas en otros lugares. La disponibilidad del programa está sujeta a cambios, y su credibilidad depende de la estructura legal, la gobernanza y la aceptación internacional.